Vous êtes prêt pour l’achat de votre premier bien, mais vous vous posez encore quelques questions : combien pouvez-vous emprunter pour acheter un logement ? Sur quelles règles se base la banque pour calculer votre capacité d’emprunt lors de l’investissement immobilier ?
À l’heure des crises économiques, acheter un bien, surtout si c’est le premier, n’est pas chose facile. Pour une demande de prêt immobilier, la banque cherchera d’abord à connaître votre capacité d’emprunt pour effectuer une simulation et décider si elle vous accorde un prêt. En effet, depuis le 1er janvier 2020, les règles imposées par la Banque Nationale de Belgique (BNB) en matière de quotités hypothécaires obligent les banques à être plus strictes. De ce fait, la quotité des nouveaux crédits accordés ne peut plus dépasser certains seuils en fonction de la situation personnelle et professionnelle de l’acheteur.
La règle veut que les banques ne prêtent plus de 90% de la valeur d’un bien, 80% même si l’acheteur n’a pas pour projet d’en faire sa résidence. Celles-ci réclament donc à l’emprunteur 10, à 20% du prix d’achat d’un bien en fonds propres en plus des frais d’acquisition liés à son achat. En effet, les frais annexes, ou d’acquisition, liés à un achat immobilier doivent aussi être pris en compte, surtout pour les primo acquéreurs, qui ne disposent pas forcément d’une épargne importante. Avant d’acheter votre bien, il vous faudra donc calculer le montant de ces frais, qui varient parfois d’une Région à l’autre : on parle des frais de notaire, des droits d’enregistrement (pour les immeubles anciens) ou de la TVA (pour les logements neufs).
L’apport personnel correspond à la somme d’argent déjà en votre possession et vouée à financer une partie du projet immobilier pour lequel vous souhaitez obtenir un crédit. Ce dernier peut provenir de vos propres économies, d’un héritage ou d’une donation, correspondre à la somme récupérée suite à la vente d’un précédent logement ou encore résulter d’un prêt personnel octroyé par la famille. L’objectif de cette mesure, c’est la stabilité financière du pays. Les banques doivent désormais être plus prudentes lorsqu’elles acceptent de vous prêter plus de 80% de la somme souhaitée.
Comment calculer votre investissement personnel ?
Imaginez votre maison rêvée… toutes taxes comprises, elle coûte 300.000€. Vous êtes en mesure d’apporter la somme de 60.000€. Votre emprunt immobilier sera de 240.000€ (300.000 – 60.000), votre apport personnel de 20% (60.000 / 300.000 = 20%).
Apport personnel, de la théorie à la pratique
Ça, c’est la théorie. Même si, comme évoqué plus haut, la BNB demande aux établissements bancaires de limiter les prêts pour les propriétaires occupants à 90%, voire 80%. Elles peuvent toutefois faire quelques exceptions pour les primo acquéreurs : 35% des crédits accordés à cette catégorie d’emprunteurs pourront dépasser la quotité de 90% et 5% de ces crédits pourraient même dépasser la quotité de 100%. Cependant, contracter un emprunt à plus de 80% risque également de coûter plus cher. De plus, plus la durée du crédit sera longue, plus le taux d’intérêt accordé par la banque sera élevé. Plusieurs points sont donc à considérer avant de se lancer dans un projet immobilier.
Vous n’avez pas d’apport personnel ?
Malgré tout, un certain nombre de particuliers, particulièrement chez les primo acquéreurs, n’ont pas les finances nécessaires pour avancer les frais de notaire et jusqu’à 10% de la valeur vénale de l’habitation. Certaines banques sont beaucoup plus frileuses pour accorder un emprunt au-delà des 80-90% du prix d’achat.
Il n’est toutefois pas impossible d’emprunter sans apport de départ, mais il faut pour cela avoir un dossier solide, avec des conditions plus strictes et espérer pouvoir se trouver dans les 5% de crédits dépassant la quotité de 100%, que la Banque Nationale de Belgique accorde comme marge de manœuvre aux banques. Plus votre apport personnel est limité, plus le taux d’emprunt du crédit immobilier sera élevé.
Si vous décidez de ne pas vous tourner vers un établissement bancaire, d’autres solutions existent pour couvrir le montant du prêt. L’assurance-crédit propose des formules adaptées aux nouvelles directives. Ainsi, certains courtiers en crédit permettent d’emprunter non seulement jusqu’à 100% de la valeur du bien, mais également tout ou partie des frais de notaire, et éventuellement de quoi financer des travaux de rénovation supplémentaires, voire la prime unique de l’assurance solde restant dû. Et tout cela avec un seul emprunt hypothécaire.
Comment ? En mettant, par exemple, deux biens immobiliers en garantie : celui dont l’achat doit être financé, mais également un bien immobilier, appartenant par exemple aux parents.
S’il s’agit de la résidence principale des parents, la garantie sur celle-ci ne pourra excéder 10% de la valeur vénale du bien immobilier acheté, plus les frais de notaires. Ce qui permet d’emprunter jusqu’à 125% de la valeur vénale du bien acheté. Et si la deuxième garantie repose sur une résidence secondaire des parents, on pourra emprunter davantage, mais avec une limite maximale de 90% de la valeur vénale cumulée des deux biens immobiliers.
N’oubliez pas la simulation
Vous souhaitez connaître votre capacité d’emprunt ? Il existe des calculettes de prêts hypothécaires capables de simuler les mensualités et la durée du prêt. Calculez et simulez votre hypothèque pour un prêt hypothécaire fixe ou variable. De cette façon, vous pourrez connaître les remboursements que vous devrez effectuer pour réaliser votre projet.
